(Versilia Oggi, Ottobre 2007)In un mondo di sempre più asseriti diritti, può cominciare a risultare interessante qualche osservazione in tema di proprietàAppare invero strano che, a fronte di presupposti storici anche assai simili, nel mondo si siano avute forme così diverse di interpretare giuridicamente la proprietà e risultati concreti pressoché identici.Mi riferisco infatti alla concezione dei Paesi cd. di civil law, cui appartiene anche l’Italia, che si distinguono dai paesi di common law, tra i quali, tanto per fare un esempio storico, l’Inghilterra di Guglielmo il Conquistatore.Senza volermi addentrare nella assai intricata materia degli “estates” e della “real property” che si contraddistingue dalla “personal property”, basti dire che entrambe queste forme di diritto trovano la loro comune radice nel principio (quasi incomprensibile per un italiano) secondo cui “tutta la terra appartiene al Re ed a nessun altro”: cosicché quest’ultimo la può (soltanto) concedere in parziale godimento (il cd. ‘tenure’ è il rapporto che nasceva dalla concessione del sovrano – M. Lupoi, Appunti sulla real property e sul trust nel diritto inglese, Milano, 1971).Come si ricava anche dai testi istituzionali (F. Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 2004, p. 207 e ss.), una simile impostazione appare certamente in stridente contrasto rispetto all’impostazione (rivoluzionaria rispetto alla concezione feudale di proprietà gravata da numerosi vincoli), data dall’art. 436 del codice italiano del 1865 (pressoché tradotta dal codice napoleonico), secondo cui: “la proprietà è il diritto di godere e disporre della cosa nella maniera più assoluta …”. L’unico limite che veniva previsto era quello dell’uso del bene, che non doveva essere “vietato dalle leggi o dai regolamenti”.Da questi inconciliabili incipit, purtuttavia, la realtà si è andata modificando notevolmente, nel senso di ridurre sempre più il contenuto e la portata del diritto di proprietà.Nel diritto nazionale infatti, all’assolutezza che caratterizzava originariamente il diritto di proprietà, si è sostituita, nella ‘nuova’ versione del codice civile (del 1942), la pienezza (art. 832 c.c.).Nella successiva Carta costituzionale, la proprietà ha il suo riconoscimento all’art. 42 Cost. secondo il quale: “la proprietà è pubblica o privata … La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento …”.Tuttavia, il Costituente (la Costituzione venne approvata dall’Assemblea costituente il 22.12.1947, promulgata dal Capo provvisorio dello Stato il 27.12.1947 ed entrò in vigore il 1.1.1948), ebbe sin da allora ad aggiungere che la legge, appunto, stabilisce “… i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.La invero assai nobile “funzione sociale” della proprietà è stata oggetto di disparate tesi dottrinarie e altrettante impostazioni politiche ed economiche di tale approfondimento che, fortunatamente, esentano in questa sede una trattazione anche per sommi capi: ciò che peraltro deve rilevarsi è che da allora, la compressione del diritto di proprietà non ha avuto quasi sosta.Volendo mantenerci all’interno delle sole limitazioni edilizie ed urbanistiche (senza quindi prendere in considerazione quelle civilistiche, tributarie etc.), è agevole rilevare come, dalla edificabilità o meno del terreno (spettante al Comune), al rilascio del titolo abilitante (oggi denominato “permesso di costruire”), sino alla fine dei lavori, tutto è soggetto a controlli, verifiche e limitazioni di vario genere (quali, tanto per citarne alcuni: indici di fabbricabilità, standards urbanistici, limiti di densità edilizia, distanze etc.), che termineranno nei certificati di conformità, agibilità e/o abitabilità (di cui all’art. 86 della LRT n. 1 del 2005, per la regione Toscana).Coerentemente con quanto sopra, per ogni futuro intervento (ristrutturazione edilizia e/o urbanistica, mutamento di destinazione con o senza opere), si renderà necessario un nuovo titolo legittimante, la cui mancanza è suscettibile di sanzioni anche penali, nonché della demolizione del bene e dell’acquisizione al patrimonio comunale di un’area pari sino a 10 volte la superficie utile abusivamente costruita (cfr. art. 132 legge n. 1/05).Oltretutto, per la sua intera esistenza, il bene può essere espropriato per pubblica utilità.Questo parziale panorama appena abbozzato rende soltanto una vaga idea di quanto il diritto di proprietà sia stato eroso: ciononostante, pare che, in qualunque angolo della Terra, la cementificazione non abbia mai fine. Jacopo CappuccioEmail: avv.cappuccio@alice.it
